Ley de deshaucio española

Los jueces, privilegiados observadores del drama social de los desahuciados en España, denuncian los abusos de un sistema desfasado en un informe encargado por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Una comisión de siete magistrados ataca sin medias tintas los abusos que ampara el actual marco legal y recuerda que el vigente sistema de cobro de créditos hipotecarios fue creado hace más de un siglo, en 1909. El informe será estudiado hoy por el órgano rector de los jueces.

Los comisionados, destinados en Audiencias y Juzgados de varias comunidades, proponen que las ayudas del Estado a la banca se extiendan a los clientes sobreendeudados. Esta es la premisa principal para solucionar el problema de los desahucios, señalan en el estudio al que ha tenido acceso EL PAÍS. En los últimos cuatro años, desde que comenzó la crisis, se han producido alrededor de 350.000 ejecuciones hipotecarias en España.

El informe elaborado por los jueces, habla de “mala praxis de las entidades bancarias” y propone toda una batería de medidas para proteger a las familias que se encuentran al borde del lanzamiento. “El punto de partida debe ser extender al cliente sobreendeudado (obviamente siempre que lo sea de buena fe) una parte de los beneficios y ayudas que la banca recibe del Estado”, dice textualmente el informe, “pues en otro caso el deudor se verá abocado a la ruina, la pérdida del local donde ejerce su actividad empresarial o profesional (que es su medio de vida) o, lo que es peor, de su vivienda habitual”.

El informe, que forma parte del estudio Propuestas para la agilización y reforma de los procesos civiles, ha sido dirigido por Manuel Almenar, vocal del CGPJ, y elaborado durante ocho meses junto a seis magistrados de distintos puntos de España. Propone una transformación de fondo en el marco jurídico que ordena las ejecuciones hipotecarias.

Piden moratorias por accidentes, paro, desgracias o enfermedad

El análisis arranca preguntándose cómo y por qué se ha llegado al drama que atraviesan esas 350.000 familias. Y la respuesta apunta en una dirección: la banca. Los bancos, su “ligereza y mala praxis” son, en opinión de la comisión, los causantes de una generalizada extensión del crédito hipotecario “sin valorar las posibilidades reales del deudor” y de la “comercialización irresponsable, cuando no torticera, de productos financieros complejos... (participaciones preferentes)”.

Los autores destacan que en los últimos cuatro años las ejecuciones hipotecarias se han quintuplicado y que en 2012 han aumentado un 20,6% respecto al año pasado, alcanzando la cifra de 350.000. Y lo analizan así: “No se trata de cifras frías. Cada procedimiento encierra un auténtico drama que lleva casi inexorablemente a la exclusión social de familias que, impotentes tras haber quedado en el paro o sufrir una drástica reducción de sus ingresos, se ven incapaces de satisfacer las cuotas de unos préstamos que concertaron en época de bonanza económica (por tanto no con fines especulativos o por pura pretensión suntuaria), simplemente para adquirir una vivienda digna que tras el estallido de la crisis no pueden pagar”.

Para la comisión de jueces la banca siempre ha jugado con una “importante ventaja” sobre el deudor. Así, destacan que goza de un procedimiento privilegiado para el cobro de créditos hipotecarios, creado en 1909, que les permite cobrar sus deudas de forma rápida, “un proceso extremadamente agresivo frente al deudor que dota a la escritura del préstamo hipotecario de mayor eficacia incluso que una sentencia ya que las posibilidades de que dispone el deudor para oponerse son muchas menos que si se tratara de la ejecución de una sentencia”. Los magistrados citan un informe del Defensor del Pueblo titulado Crisis económica y deudores hipotecarios; actuaciones y propuestas, en el que se incide en este aspecto.

Reclaman la entrega de la vivienda para cancelar el crédito

El escenario que describen concluye en una situación perversa ya que, finalizada la ejecución, y tras la subasta, los inmuebles se adjudican al banco, “generalmente por un precio inferior al del mercado”, y pasan a engrosar sus activos inmobiliarios “quedando muchas veces desocupados durante años ante la ausencia de potenciales adquirientes dado que en un círculo vicioso la crisis económica ha reducido al mínimo la demanda”.

¿Cómo solucionar estas situaciones de injusticia? ¿Qué medidas se pueden adoptar? El informe propone abrir el debate para evitar “la desgraciada situación en la que se encuentran miles de familias en este país como consecuencia de la crisis económica, con riesgo de pérdida de su vivienda, frecuentemente, el bien mayor del que disponen”. Situaciones excepcionales, como la que vive la economía española, requieren de “soluciones excepcionales”, señala el estudio.

Como primera medida, propone la determinación del concepto de “deudor hipotecario de buena fe”, lo que permitirá que los cambios normativos afecten a gente que realmente los necesita, personas que están punto de perder su vivienda habitual o el local de su negocio.

Otorgar al juez la posibilidad de que conceda moratorias en el pago de cuotas es una de las 18 medidas que desgrana el informe: desgracias familiares, paro, accidentes de trabajo o una larga enfermedad podrían ser motivos para que el juez estuviera facultado para conceder un aplazamiento del pago.

Pero el estudio va aún más lejos y propone que la dación en pago, es decir, la entrega de la vivienda como modo de cancelar el crédito, se convierta en una “regulación imperativa en determinadas circunstancias”.

El análisis elaborado por los siete magistrados comisionados critica el Código de Buenas Prácticas implantado por el ministro de Economía y Competitividad Luis De Guindos. De hecho, propone extender el radio de acción de las medidas de protección, que hasta ahora solo se concedían en casos muy excepcionales, para que puedan acceder a ellas muchos otros deudores en apuros. Bajo el nuevo marco normativo, el juez podría establecer periodos de carencia en el pago, ampliaciones del plazo de amortización, reducciones provisionales del tipo de interés y también quitas de la deuda.

Otras medidas que suponen una transformación de fondo son las encaminadas a impedir que los bancos se puedan adjudicar las viviendas de los desahuciados a precio de saldo. El informe dice: “La ley hoy permite a las entidades bancarias adjudicarse bienes por valor notoriamente inferior al real, cuando debería realizarse por su valor real y con arreglo a una tasación realizada por peritos independientes ajenos a la entidad crediticia”. Asimismo, plantea la introducción de mecanismos que permitan que el deudor pueda permanecer en su vivienda satisfaciendo un canon o buscando fórmulas como el arrendamiento o leasing.

Esta profunda revisión del régimen legal y procesal que plantea el informe de los siete magistrados se cierra con una propuesta que permitiría que los ciudadanos participen con voz propia. Reclama la creación de unas comisiones mixtas que favorezcan salidas negociadas entre el banco y el deudor y en las que estén presentes la banca, la administración y los consumidores. Reclama protagonismo para los hipotecados.